商品房买卖中，在合同签订后，房屋交付前，由于卖出人所涉其他案件，导致房屋被法院查封执行的，就损害了买受人的权利。有人会以办理过商品房预售合同备案为由来对抗执行，由于现行法律对房地产执行与预售合同备案的效力缺乏具体规定，债权人和买受人的权利难以平衡，实践中也存在不同的做法。
商品房预售合同登记备案，和预告登记的性质与效力有所不同。
预售合同登记备案，是由房地产开发企业向项目管辖范围的房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续。
而预告登记，是房屋买卖或其他不动产协议的当事人，为保障将来的物权，向登记机关申请预告登记，以避免开发商把已出售房屋再次出售或抵押。
两者的目的都是保障将来物权的具体实现，但仍有区别。预售合同登记备案的办理部门是房管局，属于行政管理范畴，确定的权利本质为债权，其法律效力尚无明文规定。预告登记的办理部门是专门的登记机关，登记完成后，虽房屋产权尚未转移，但对房屋物权进行了保全（相当于准物权），《物权法》第二十条确认了它的效力。
《物权法》
第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。
《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》
第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十九条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
从司法解释可以看出，其有意对房屋执行中作为第三人的买受人权利进行保护，但并非绝对，而是需要买受人排除过错，并尽其可能的义务。而“权利能够排除执行”所要求之“权利”，至少是准物权，一般的债权不足以排除执行。
最高院判例案例：（2017）最高法民终606号民事判决书
案情简介
2015年6月，当事人麻某与金昊公司签订了6份《商品房买卖合同》，约定金昊公司将其开发的6套门面房出售给麻某，2015年12月前交付房屋，并办理了商品房预售合同备案登记，但金昊公司一直未交付房屋。2016年2月，一审法院受理甘肃银行庆阳分行与金昊公司等人金融借款合同纠纷一案。2016年1月一审法院根据甘肃银行庆阳分行诉前财产保全申请，裁定冻结金昊公司等人的银行账户资金人民币1040万元或查封、扣押其等值的其它财产。2016年1月，一审法院向庆阳市环县房地产管理局发出协助执行通知，查封了金昊公司开发的，包括涉案麻某购买的6套房屋。麻某提出执行异议，以商品房预售合同备案登记对抗执行，法院不予支持，最终上诉至最高院。
法院观点
本院认为，本案二审的焦点问题是：麻某对涉案六套房产是否享有足以排除查封执行行为的实体权益。《中华人民共和国物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”麻某提供的《商品房预售备案审批表》，加盖的印章为环县房管局合同备案专用章，金昊公司在二审询问中也述称，麻某在房管局的登记程序与其他购房者并无差异，故原审认定涉案房屋备案仅是依据《城市商品房预售管理办法》规定的履行合同备案登记并无不当。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”麻某虽然与金昊公司就涉案六套房产签订《商品房买卖合同》并办理了预售备案登记，但没有办理预告登记，该六套房屋至今仍未办理产权移转登记，也并未实际交付。麻某虽然主张在当地预告登记与备案登记合二为一，但其并未提交充分证据予以证明，且在一、二审庭审中并未提交其在涉案六套房屋备案登记的同时，曾向当地登记机构申请预告登记并提交的书面材料的相关证据。故麻某主张其对商品房预售合同的备案登记等同于房屋产权预告登记的上诉理由不能成立。其对执行标的物享有的债权不能对抗法院对涉案标的物的查封行为。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；…。”询问时，麻某述称其与金昊公司签订《商品房买卖合同》的背景系其与金昊公司之间有债权债务关系，债务到期后，金昊公司用涉案六套门面房抵顶债务。故麻某的该主张不符合前述规定，本院不予支持。
该案就是执行案外人试图以预售合同备案来对抗执行，没有得到法院支持，最高院维持原判。通过最高院观点可以确认，预售备案登记的效力不等于预告登记，通过预售备案登记对房屋享有的权利只是一般债权，而不具备物权性质，不能对抗查封与执行。
综上，现在预售合同备案缺乏明文规定，不能认为其效力等同于预告登记。结合最高院《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》和《执行异议和复议若干问题的规定》中相关司法解释，为了尽可能平衡债权人和案外买受人的合法权利，在对该类房屋进行查封、执行时，要根据买受人是否办理了预告登记，若未办理，再综合考虑买受人对房屋占有、支付价款、主观过错等其他情节来判断执行条件。而买房人在购买商品房时，若不能尽快交付房屋并完成过户登记，应尽快办理预告登记以保障权利。